Pozornie problem wydaje się prosty – w miejscu, w którym planujemy inwestycję budowlaną jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) albo go nie ma. Jeśli jest, uzyskamy z niego informację o parametrach, takich jak intensywność zabudowy, maksymalna wysokość, powierzchnia biologicznie czynna czy liczba i usytuowanie miejsc parkingowych. Na ich podstawie architekt sporządzi projekt. Co jeśli nie ma uchwalonego MPZP? Musimy wystąpić o decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy (WZiZT), co wprost wynika z art. 59 ust. 2a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – upzp). Niestety w takim przypadku sprawa się komplikuje na kilku płaszczyznach. Kilku, bo żeby móc sporządzić projekt, musimy poznać parametry, o których mowa powyżej. Skąd je wziąć?
Możemy zacząć od przejrzenia Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, które obejmuje teren naszej inwestycji. Możemy to słowo-klucz, ponieważ Studium nie jest aktem prawa miejscowego (art. 9 ust. 5 upzp), a jego zapisy są wiążące tylko dla gminy i tylko przy uchwalaniu MPZP (art. 9 ust. 4 upzp). Dla Inwestora zapisy Studium nie są obowiązujące. Powinien je traktować jako swego rodzaju wskazania, do których warto się zastosować, o ile nie burzą one jego koncepcji.
Warto zauważyć, że podejście organów wydających decyzje architektoniczne z reguły idzie w przeciwnym kierunku. Poczucie absolutnej omnipotencji i wszechwładzy urzędniczej nakazuje im uznawać – dodajmy, że absolutnie wbrew przepisom prawa – że zapisy Studium są obowiązujące również dla Inwestora. Szczególnie w sytuacji, w której została już wszczęta procedura uchwalania MPZP dla tego rejonu.
Nic bardziej błędnego. Ustawodawca przyznał organom konkretne uprawnienia w sytuacji, w której procedura uchwalania MPZP została wszczęta. Tym uprawnieniem jest zawieszenie postępowania o wydanie WZ na okres do 9 miesięcy. Postępowanie odwiesza się z urzędu, a decyzję wydaje, jeśli w ciągu dwóch miesięcy od zawieszenia postępowania gmina nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania MPZP lub jeśli w okresie zawieszenia nie został uchwalony plan lub jego zmiana (art. 62 ust. 1 upzp). Linia orzecznicza dotycząca zawieszania postępowania tam, gdzie nie ma planu miejscowego, jest dość jednolita i wskazuje, że podstawową przesłanką do zawieszenia jest perspektywa uchwalenia planu w czasie jego trwania (stąd zapis o konieczności odwieszenia i wydania decyzji w przypadku, kiedy MPZP nie został uchwalony w tym okresie). Nie trzeba być jasnowidzem, żeby zgadnąć, że organy administracji publicznej mają przeciwne zdanie, a dziewięciomiesięczne zawieszenia traktują jak sposób na opóźnienie wydania decyzji również w sytuacjach, w których nie ma najmniejszych szans na uchwalenie planu podczas zawieszenia postępowania. Skarga inwestora do organu wyższego stopnia potrafi przyspieszyć sprawę, choć – szczególnie w dużych miastach – nie jest to oczywiste.
No dobrze, wiemy już, że zapisy Studium nas nie dotyczą, planu nie ma, a organ prawdopodobnie zawiesi postępowanie na dziewięć miesięcy. Jakie kroki musimy podjąć, żeby dostać decyzję o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, czyli tzw. wuzetkę? Na czym mamy oprzeć planowanie inwestycji?
Po pierwsze, musimy sporządzić analizę urbanistyczną, która dość precyzyjnie pokaże nam, co możemy zbudować w danym miejscu. Wymogi stanowiące minimum umożliwiające nasze zamierzenie budowlane określone są w art. 61 ust. 1 upzp, a najważniejsze z nich to dostęp do drogi publicznej oraz istniejące lub planowane uzbrojenie terenu. Kontrowersje budzą zapisy art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, które są nieostre i z tego powodu dają urzędnikom okazję do mnożenia przed inwestorami nieuzasadnionych barier. Na szczęście w ust. 6 i 7 tego samego artykułu ustawodawca zapisał, że wszelkie bardziej szczegółowe zasady określi odpowiedni minister w drodze rozporządzenia, przy czym enumeratywnie wymieniono jakie to są zasady. I tak docieramy do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a także Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących. Tam znajdujemy wszystkie interesujące nas informacje.
I tak wracamy do naszej analizy urbanistycznej. W art. 61 ust. 5a upzp określa obszar analizowany na trzykrotność frontu działki (front to granica działki przylegająca do drogi publicznej), ale nie mniej niż 50 metrów. Analizę tworzy się w oparciu o parametry wymienione w rozporządzeniach. Nie ma w ich oczywiście mowy o Studium czy innych wymogach stawianych przez organ w sposób naruszający prawo powszechne. Warto przypomnieć, że Studium nie jest aktem prawa miejscowego ani powszechnego, więc inwestora nie obowiązuje.
Na postawie analizy urbanistycznej nasz projektant stworzy koncepcję architektoniczną, która następnie stanie się podstawą do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja zastąpi nam nieistniejący MPZP i będzie stanowić podstawę do wystąpienia o Pozwolenie na Budowę.
Na koniec warto wspomnieć, kto może wystąpić o WZ. Żeby to zrobić, nie trzeba mieć prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane – wnioskodawcą może być każdy, wiąże się to tylko z wniesieniem opłaty 598zł. Pamiętajmy o tym, bo ten przepis powoduje, że zamiast kupować kota w worku, możemy podpisać warunkową umowę przedwstępną, a po uzyskaniu WZ bezpiecznie zainwestować nasze pieniądze.
Jeśli boisz się kupić nieruchomość, która nie jest objęta planem miejscowym, nie jesteś pewien, jak szybko i skutecznie przebrnąć przez wszystkie potrzebne etapy albo po prostu specjalizujesz się w realizacji innego etapu inwestycji, chętnie Ci pomożemy, rozwiązując problemy i usuwając trudności.